【不動産売却の基本】不動産を売却するときの税金や確定申告や手数料など基礎の基礎をご紹介！

この記事でわかること

不動産を相続したり、転勤などで不動産を使わなくなって不動産を売却しようかな。と検討を始める方へ、不動産売却の基礎の基礎をご紹介いたします。

不動産は売却するにも多くの手続きや、多くの書類などが必要です。

しかし、事細かにすべて書いてしまうとわけがわからなくなりますので、ここでは不動産売却の流れ、不動産売却に必要な諸経費、不動産売却に課税される税金、不動産売却のあとには確定申告が必要という大まかな流れと、諸費用と税金の基礎を解説いたします。

一気に色々なことが書いてあるサイトを見ると、不動産業を18年やってきたかえるでも、頭がこんがらがってしまいますので…

不動産売却の流れの基本

不動産売却の流れを各段階に分けてご説明いたします。

不動産会社に不動産の査定を依頼して、売り出し価格が決まってしまうと、不動産を売り出したあとに価格を高くすることは基本おこないません。

いったん市場に出してしまったあと、価格を上げると不動産を売却しにくくなるからです。

そのため、不動産を高く売りたい場合は売りに出すときから価格を高く設定しなければいけません。

しかし、不動産会社は早く不動産の売却を終わらせたいがために、不動産のあらさがしなどをおこなって査定をしてくるときがあります。

不動産会社に査定を依頼する前に、不動産を売却する人もある程度の知識を入れるようにしておきましょう。不動産会社に査定を依頼する前のチェックポイントは以下のとおりです。

不動産の売り出し価格を上げられそうなところと、下げられそうなところを把握しておくということです。

下げられたとしても仕方がない範囲なのか、過剰に下げられているのかわからなければ、売り出し価格が正しい金額なのかわかりません。この事前準備が終わりましたら、不動産会社に連絡をし、不動産の査定を依頼します。

不動産会社に査定を依頼したあとの基本的な流れはフローチャートでご説明いたします。

不動産会社へ査定の依頼

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不動産の売り出し開始

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購入検討者の不動産内覧、現地確認

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不動産売買契約の締結

不動産の査定の依頼からおおよそ3営業日で不動産の販売活動が開始されます。

早い不動産会社だと、査定の日から不動産の販売活動をおこなってくれる不動産会社もあります。

不動産の販売活動開始から不動産売買の締結までは3か月くらいかかるのが目安です。

しかし、この期間は、不動産の売り出し金額や売り出し不動産の特殊性、需要と供給のバランスなどいろいろと影響するため、早いときは売り出しから数日で売買契約締結、遅ければ1年経っても、2年経っても売買契約締結ができないこともあります。

そのため、不動産の査定はどのくらいの期間で売却できるのか大きく影響してきます。

不動産売買契約が無事に締結できたら、不動産の引き渡しをおこなうための準備に入ります。引き渡しの主な準備は以下のとおりです。

このような手続きが発生します。不動産の査定から不動産売買契約締結まではやることがほとんどありませんが、不動産売買契約が終わった途端にいろいろと手続きをおこなわなければいけません。

この手続きは人、不動産の内容によって、全く違いますので仲介してくれた不動産会社の担当に確認をしましょう。

不動産売却にかかる主な諸経費を表にしました。

費用の名称	おおよその金額	費用の支払い時期	備考
仲介手数料	（不動産の売買金額×3％＋6万円）＋消費税	売買契約時と引き渡し時	売買金額が400万円を超える場合の計算方法
印紙代	1,000円から	売買契約時	不動産価格により印紙代は上がっていく詳しくは下記印紙税で解説
抵当権抹消費用	5,000円から2万円くらい	引き渡し時	司法書士に依頼した場合抵当権抹消1本につきの値段抹消が2本なら倍の値段
住所変更登記費用	2万円前後	引き渡し時	司法書士に依頼した場合登記住所と現住所が違う場合に必要
測量費用	30万円～50万円くらい	測量完了後から引き渡しまで
建物解体費用	建物の規模による	建物解体完了から引き渡しまで	建物滅失登記もおこなう必要あり

不動産売却に課税される税金は

所得税と住民税、消費税の詳細は、数記事執筆できてしまう内容のため、またの機会にアップします。印紙税は不動産売買価格（消費税抜き）によって課税される金額が変わります。

以下、表にまとめました。