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- 不動産の売却の流れが最後までわかる!
- 不動産の売却のときにかかる税金や諸経費の項目がわかる!
- 不動産の売却のときに注意するべきポイントがわかる!
不動産を相続したり、転勤などで不動産を使わなくなって不動産を売却しようかな。と検討を始める方へ、不動産売却の基礎の基礎をご紹介いたします。
不動産は売却するにも多くの手続きや、多くの書類などが必要です。
しかし、事細かにすべて書いてしまうとわけがわからなくなりますので、ここでは不動産売却の流れ、不動産売却に必要な諸経費、不動産売却に課税される税金、不動産売却のあとには確定申告が必要という大まかな流れと、諸費用と税金の基礎を解説いたします。
一気に色々なことが書いてあるサイトを見ると、不動産業を18年やってきたかえるでも、頭がこんがらがってしまいますので…
不動産売却の流れの基本
不動産売却の流れを各段階に分けてご説明いたします。
不動産売買の会社に査定依頼をする前に行うこと
不動産会社に不動産の査定を依頼して、売り出し価格が決まってしまうと、不動産を売り出したあとに価格を高くすることは基本おこないません。
いったん市場に出してしまったあと、価格を上げると不動産を売却しにくくなるからです。
そのため、不動産を高く売りたい場合は売りに出すときから価格を高く設定しなければいけません。
しかし、不動産会社は早く不動産の売却を終わらせたいがために、不動産のあらさがしなどをおこなって査定をしてくるときがあります。
不動産会社に査定を依頼する前に、不動産を売却する人もある程度の知識を入れるようにしておきましょう。 不動産会社に査定を依頼する前のチェックポイントは以下のとおりです。
- 売却の検討をしている不動産の近隣相場を確認する
- 建物に不具合があるかを事前に確認し不動産会社から不具合を指摘されたときに焦らずに回答できるようにしておく
- 建物をリフォームしている場合そのリフォームの内容と金額がわかる書類を準備する
- 売却の検討をしている不動産の良いところを伝えられるようにしておく
不動産の売り出し価格を上げられそうなところと、下げられそうなところを把握しておくということです。
下げられたとしても仕方がない範囲なのか、過剰に下げられているのかわからなければ、売り出し価格が正しい金額なのかわかりません。 この事前準備が終わりましたら、不動産会社に連絡をし、不動産の査定を依頼します。
不動産会社に不動産の売却の依頼した後の流れ
不動産会社に査定を依頼したあとの基本的な流れはフローチャートでご説明いたします。
不動産会社へ査定の依頼
↓
不動産の売り出し開始
↓
購入検討者の不動産内覧、現地確認
↓
不動産売買契約の締結
不動産の査定の依頼からおおよそ3営業日で不動産の販売活動が開始されます。
早い不動産会社だと、査定の日から不動産の販売活動をおこなってくれる不動産会社もあります。
不動産の販売活動開始から不動産売買の締結までは3か月くらいかかるのが目安です。
しかし、この期間は、不動産の売り出し金額や売り出し不動産の特殊性、需要と供給のバランスなどいろいろと影響するため、早いときは売り出しから数日で売買契約締結、遅ければ1年経っても、2年経っても売買契約締結ができないこともあります。
そのため、不動産の査定はどのくらいの期間で売却できるのか大きく影響してきます。
購入希望者が見つかった後の流れ
不動産売買契約が無事に締結できたら、不動産の引き渡しをおこなうための準備に入ります。 引き渡しの主な準備は以下のとおりです。
- 自宅の売却の場合は引っ越しの作業をおこなう
- 土地売却の場合は土地の草取りなどの手入れをおこなう
- 不動産を担保にローンを利用しているときは、抵当権抹消の手続きをおこなう
- 建物を解体しなければいけない場合は解体をおこなう
- 土地、一戸建て売却の場合は確定測量をおこなう
このような手続きが発生します。 不動産の査定から不動産売買契約締結まではやることがほとんどありませんが、不動産売買契約が終わった途端にいろいろと手続きをおこなわなければいけません。
この手続きは人、不動産の内容によって、全く違いますので仲介してくれた不動産会社の担当に確認をしましょう。
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不動産売却にかかる諸経費とは?
不動産売却にかかる主な諸経費を表にしました。
費用の名称 | おおよその金額 | 費用の支払い時期 | 備考 |
仲介手数料 | (不動産の売買金額×3%+6万円)+消費税 | 売買契約時と引き渡し時 | 売買金額が400万円を超える場合の計算方法 |
印紙代 | 1,000円から | 売買契約時 | 不動産価格により印紙代は上がっていく 詳しくは下記印紙税で解説 |
抵当権抹消費用 | 5,000円から2万円くらい | 引き渡し時 | 司法書士に依頼した場合 抵当権抹消1本につきの値段 抹消が2本なら倍の値段 |
住所変更登記費用 | 2万円前後 | 引き渡し時 | 司法書士に依頼した場合 登記住所と現住所が違う場合に必要 |
測量費用 | 30万円~50万円くらい | 測量完了後から引き渡しまで | |
建物解体費用 | 建物の規模による | 建物解体完了から引き渡しまで | 建物滅失登記もおこなう必要あり |
不動産売却に課税される税金とは?
不動産売却に課税される税金は
- 所得税(不動産売却したときに利益が出た場合に課税されます)
- 住民税(不動産売却したときに利益が出た場合に課税されます)
- 消費税(法人や個人事業主が消費税課税対象の場合に課税されます)
- 印紙税(不動産売買契約書の締結時に課税されます)
所得税と住民税、消費税の詳細は、数記事執筆できてしまう内容のため、またの機会にアップします。 印紙税は不動産売買価格(消費税抜き)によって課税される金額が変わります。
以下、表にまとめました。
記載された契約金額(消費税抜き) | 印紙税額 |
10万円を超え 50万円以下のもの | 200円 |
50万円を超え 100万円以下のもの | 500円 |
100万円を超え 500万円以下のもの | 1,000円 |
500万円を超え 1,000万円以下のもの | 5,000円 |
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの | 1万円 |
5,000万円を超え 1億円以下のもの | 3万円 |
1億円を超え 5億円以下のもの | 6万円 |
5億円を超え 10億円以下のもの | 16万円 |
10億円を超え 50億円以下のもの | 32万円 |
50億円以下のもの | 48万円 |
※ただし、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される契約書のみの税額が軽減された金額です。
出典 国税庁 『No.7108不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置』 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm
不動産売却のあとの確定申告は必要?
不動産売却をしたあとに確定申告をするかどうかは、不動産売却によって利益が出たら確定申告が必要、利益が出なければ確定申告は必要ありません。
不動産売却で利益が出たかどうかの計算は以下のようにします。
不動産売却で出た利益= 不動産売却して手に入った金額 -(不動産の取得費+不動産を譲渡した費用)
取得費とは、売却不動産を買ったときにかかった費用などです。
不動産を買ったときにかかった仲介手数料や所有権移転登記費用など
不動産を譲渡した費用とは、不動産を売却するときにかかった費用などです。
不動産を売ったときにかかった仲介手数料や測量費、解体費用など
この項目も詳細に記載をすると数記事執筆できるボリュームになりますので、詳細は別の機会にアップします。
まとめ
今回は不動産売却の基礎の基礎をご紹介しました。
まず、不動産売却についての流れ、不動産売却に必要な費用の項目だけでも把握していただければ良いかと思います。
何もわからずに不動産売却の手続きをおこなってしまうと、のちのち大きな損失を生むかもしれません。
特に、不動産売却したのちに所得税が課税されるのかは大きな損失を生むことがあります。
不動産売却を担当してくれた不動産会社の担当者に、所得税が課税される可能性があるか忘れずに聞いておきましょう。
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