【所得税計算シミュレーションあり】マイホーム売却時の3,000万円控除について徹底解説！

この記事でわかること

不動産を売却するときには、譲渡所得税の課税に気を付けなければなりません。

私が売却をお手伝いした不動産の売主様の中で、譲渡所得税を一番多く支払われた方の課税額は800万円を超えた方がいらっしゃいました。

売買金額や条件によりますが、譲渡所得税はとんでもない課税額になることがあります。

そのため、譲渡所得税が課税されないよう税金の軽減措置を利用することが大切です。

自宅を売却する場合には、大きな軽減措置を受けられます。

本記事では、自宅を売却したときの軽減措置を解説していきます。

不動産売却時に課税される所得税について

不動産売却時に課税される所得税のことを譲渡所得税と言います。

譲渡所得税を計算するには、不動産売却時に出た売却の利益（これを譲渡所得と言います）を計算する必要があります。

譲渡所得を計算するには、以下のような計算式を使用します。

譲渡所得＝譲渡収入金額 − （取得費＋譲渡費用）　

そして、譲渡所得税の税額を計算をするには、以下のような計算式を使用します。

譲渡所得税額＝（譲渡所得 – 特別控除） × 所得税率

所得税の基礎については、『【不動産売却時】譲渡所得税はどのくらいかかるの？計算方法までご紹介！』という記事で取り上げていますのでご参考にしてください。

3,000万円の特別控除（マイホームを売ったときの特例）が利用できる条件を見ていきましょう。

1.自宅があった敷地の売買契約が、建物を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに引き渡しをすること

2.家屋を取り壊してから売買契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用途に変更していないこと

3,000万円の特別控除を利用するためだけに移り住んだ住宅は自宅にはなりません。

また、別荘も自宅には入りません。

（注）自宅とは、住民票が置いてある住居のことで、現に所有者が生活をしていることを言います。

（注）売主と買主が特別な関係にないことには、特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

譲渡所得税の税率は、不動産を所有している年数により変動します。

所有期間は、不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断します。

短期譲渡所得の税率　（不動産を売却した年の1月1日時点で5年以下の場合）所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％ = 合計39.63％
長期譲渡所得の税率　（不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えている場合）所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％ = 合計20.315％

また、売却する不動産の所有期間が10年を超えている場合、税率が軽減される特例があります。

これをマイホームを売ったときの軽減税率の特例と言います。

この特例は、譲渡所得の6000万円以下の部分に関しては、税率が14.21％、6000万円超の部分については20.315%になります。

しかも、この特例は、3000万円特別控除と併用が可能です。

この軽減税率の特例を受けるための主な要件は、以下の通りです。