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- 不動産売却のときに譲渡所得税が課税されることがわかる！
- 譲渡所得税には控除という減税できる制度が理解できる！
- 譲渡所得税の計算方法がわかる！
不動産を売却するときには、譲渡所得税の課税に気を付けなければなりません。
私が売却をお手伝いした不動産の売主様の中で、譲渡所得税を一番多く支払われた方の課税額は800万円を超えた方がいらっしゃいました。
売買金額や条件によりますが、譲渡所得税はとんでもない課税額になることがあります。
そのため、譲渡所得税が課税されないよう税金の軽減措置を利用することが大切です。
自宅を売却する場合には、大きな軽減措置を受けられます。
本記事では、自宅を売却したときの軽減措置を解説していきます。
不動産売却時に課税される所得税について
不動産売却時に課税される所得税のことを譲渡所得税と言います。
譲渡所得税を計算するには、不動産売却時に出た売却の利益（これを譲渡所得と言います）を計算する必要があります。
譲渡所得を計算するには、以下のような計算式を使用します。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 − （取得費 ＋ 譲渡費用）
そして、譲渡所得税の税額を計算をするには、以下のような計算式を使用します。
譲渡所得税額 ＝ （譲渡所得 – 特別控除） × 所得税率
所得税の基礎については、『【不動産売却時】譲渡所得税はどのくらいかかるの？ 計算方法までご紹介！』 という記事で取り上げていますのでご参考にしてください。
3,000万円の特別控除が利用できる条件
3,000万円の特別控除（マイホームを売ったときの特例）が利用できる条件を見ていきましょう。
- 自宅を売却すること
- 過去自宅として使用していた住宅や敷地の場合には、住まなくなった日から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- なお、住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です
1.自宅があった敷地の売買契約が、建物を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに引き渡しをすること
2.家屋を取り壊してから売買契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用途に変更していないこと
- 自宅を売却した年の前年および前々年に3,000万円の特別控除またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
- 自宅を売却した年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
- 売却した家屋や敷地などについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
- 災害によって自宅が無くなった場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却し引き渡しまで行うこと
- 自宅の売却主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
3,000万円の特別控除を利用するためだけに移り住んだ住宅は自宅にはなりません。
また、別荘も自宅には入りません。
（注）自宅とは、住民票が置いてある住居のことで、現に所有者が生活をしていることを言います。
（注）売主と買主が特別な関係にないことには、特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
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譲渡所得税の税率について
譲渡所得税の税率は、不動産を所有している年数により変動します。
所有期間は、不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断します。
- 短期譲渡所得の税率 （不動産を売却した年の1月1日時点で5年以下の場合） 所得税30％ ＋ 復興特別所得税0.63％ ＋ 住民税9％ = 合計39.63％
- 長期譲渡所得の税率 （不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えている場合） 所得税15％ ＋ 復興特別所得税0.315％ ＋ 住民税5％ = 合計20.315％
また、売却する不動産の所有期間が10年を超えている場合、税率が軽減される特例があります。
これをマイホームを売ったときの軽減税率の特例と言います。
この特例は、譲渡所得の6000万円以下の部分に関しては、税率が14.21％、6000万円超の部分については20.315%になります。
しかも、この特例は、3000万円特別控除と併用が可能です。
この軽減税率の特例を受けるための主な要件は、以下の通りです。
- 売却した年の1月1日現在で自宅の所有期間が10年を超えていること
- 売却する自宅は国内にあること
- 土地、建物とも10年を超えて所有していること
- 親子、夫婦など特別な関係者への売却でないこと
- 3000万円特別控除以外の定められた特例措置を受けていないこと
所得税の計算方法【3,000万円特別控除なし短期譲渡税率適用】
事例を挙げて、譲渡所得税を計算してみましょう。
まずは3,000万円の特別控除を利用しない場合です。
例題 自宅を6,000万円で売却、自宅購入の取得費300万円 自宅の譲渡費用250万円、短期譲渡所得税率39.63％の場合
譲渡収入金額 − （取得費 ＋ 譲渡費用） ＝ 譲渡所得 6,000万円（自宅売却金額） － （300万円（取得費） ＋ 250万円（譲渡費用）） ＝ 5,450万円（譲渡所得）
（譲渡所得 － 特別控除） × 所得税率 ＝ 譲渡所得税額 （5,450万円（譲渡所得） － 0円（特別控除） × 39.63％（短期譲渡所得税率）= 約2,160万円（譲渡所得税額）
この例題の場合、譲渡所得税として約2,160万円課税されることになります。
所得税の計算方法【3,000万円特別控除あり短期譲渡所得税率適用】
まずは3,000万円の特別控除を利用しない場合です。
例題 自宅を6,000万円で売却、自宅購入の取得費300万円、自宅の譲渡費用250万円 3,000万円特別控除を使用、短期譲渡所得税率39.63％の場合
譲渡収入金額 − （取得費 ＋ 譲渡費用） ＝ 譲渡所得 6,000万円（自宅売却金額） － （300万円（取得費） ＋ 250万円（譲渡費用）） ＝ 5,450万円（譲渡所得）
（譲渡所得 － 特別控除） × 所得税率 ＝ 譲渡所得税額 （5,450万円（譲渡所得） － 3,000万円（特別控除） × 39.63％（短期譲渡所得税率）= 約971万円（譲渡所得税額）
この例題の場合、譲渡所得税として約971万円課税されることになります。
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所得税の計算方法【3,000万円特別控除あり税率軽減あり】
最後は、3,000万円の特別控除と、マイホームを売ったときの軽減税率の特例を利用できた場合の計算を行ってみます。
例題 自宅を6,000万円で売却、自宅購入の取得費300万円、自宅の譲渡費用250万円 3,000万円の特別控除を使用、マイホームを売ったときの軽減税率14.21％の場合
譲渡収入金額 − （取得費 ＋ 譲渡費用） ＝ 譲渡所得 6,000万円（自宅売却金額） － （300万円（取得費） ＋ 250万円（譲渡費用）） ＝ 5,450万円（譲渡所得）
（譲渡所得 － 特別控除） × 所得税率 ＝ 譲渡所得税額 （5,450万円（譲渡所得） － 3,000万円（特別控除） × 14.21％（マイホームを売ったときの軽減税率）= 約348万円（譲渡所得税額）
この例題の場合、譲渡所得税として約348万円課税されることになります。
まとめ
例題を見ていただければ分かる通り、3,000万円の特別控除が利用できるかどうかで、譲渡所得税額に大きな差がついています。 また、軽減税率を使用した場合も大きな節税効果があります。
不動産を売却するときには、3,000万円の特別控除、軽減税率が利用可能な条件を満たしているのか確認をしてください。
もし、あと1年経過すれば軽減税率が使用できるという場合は、売却を1年延ばすということも検討に入れるべきでしょう。
どうしてもすぐ売らないといけない場合は仕方ありませんが、少し待つことにより税金を抑えられれば、その分高く売ったのと同じことになります。
不動産売却は、スケジュール管理をしっかり行った上で開始していきましょう！
ここまで読んでいただき、ありがとうございます！
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