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- リバースモーゲージとリースバックの違いがわかる！
- リバースモーゲージのメリット・デメリットがわかる！
- リースバックのメリット・デメリットがわかる！
老後資金の問題の解決策や急な資金を調達する手段として、リバースモーゲージやリースバックを利用される方がいらっしゃいます。
どちらも一括して大きな金額を手に入れられるため、老後資金や急な資金調達するときに役立ちます。
しかし、リバースモーゲージ、リースバックともに、利用するメリットがあれば、利用することのデメリットもあります。
また、そもそもリバースモーゲージとリースバックは、まったく違う資金調達方法です。
本記事では、リバースモーゲージとリースバックの違いや、それぞれのメリットやデメリットを紹介します。
資金調達を検討されている方の参考になればと思います。
リバースモーゲージとは
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして資金を調達し、月々の返済は金利のみを返済、元本は本人が死亡したときに担保となっている自宅を売却し返済するという金融商品です。
自宅にまだ住宅ローンが残っており、毎月「住宅ローン元本＋金利」を支払っていくのが大変になった方には、住宅ローンからリバースモーゲージに借り換えて、毎月「金利のみ」を返済していくという、月々の返済金額を減らすという方法にも使えます。
本人が死亡した後は、相続人が死亡した本人に代わり、担保に入れた不動産を売却しリバースモーゲージの借入金額を返済します。
リースバックとは
リースバックとは、自宅を売却し売却した資金を手に入れると同時に、自宅を購入した企業と建物賃貸借契約を締結し、引き続き自宅に住み続けるというものです。
自宅を売却した企業にもよりますが、いったん売ってしまった自宅を買い戻すこともできる場合があります（買戻し特約）。
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リバースモーゲージを利用するメリットとデメリット
ここからは、リバースモーゲージを利用するメリットとデメリットを、メリットとデメリットに分けて解説します。
リバースモーゲージを利用するメリット
リバースモーゲージを利用するメリットは、次のとおりです。
- 月々の返済が金利のみのため生活が楽になる
- リバースモーゲージ元本の返済は自宅売却か現金一括返済かを選ぶことができる
- 一括して大きな資金を手に入れたうえで自宅に住み続けられる
リバースモーゲージを利用するメリットとして大きいのは、日々の生活が楽になるという点です。
前述しましたが、金利が高いときに長期固定金利で借り入れいている住宅ローンは、月々返済金額が大きく支払いが大変です。
しかし、リバースモーゲージに借り換えると、月々の支払金額を抑えることができます。
一括して資金も手に入るため、日々の暮らしが楽になるはずです。
リバースモーゲージを利用するデメリット
リバースモーゲージを利用することには、デメリットもあります。
そのデメリットは、次のとおりです。
- 利用する資金用途が限定されることがある
- マンションは利用ができないことがある
- 長生きするとリスクが発生することがある
- 金利上昇リスクがある
- 不動産評価下落リスクがある
リバースモーゲージを利用する場合のデメリットには、要注意のものが長生きするリスクと不動産評価下落リスクです。
この２つのリスクをそれぞれ見ていきましょう。
長生きするリスク
リバースモーゲージには、最終返済期限というものが設定されていることがあり、長生きするとこの返済期限が来てしまう場合があります。
最終返済期限は、その名のとおり、期限が到達したときには借り入れている金額を全額返済しなければならなくなります。
借入金額が自宅売却金額よりも多い場合は、自宅を失ったうえに借金も残ってしまします。
不動産評価下落リスク
リバースモーゲージの融資額は不動産評価によります。
そのため、不動産評価ギリギリまで融資を受けてしまっているときに、不動産評価が見直され、借入額より不動産評価の方が低くなった場合、借入額と不動産評価との差額を返済するよう言われることがあります。
また、差額を返済するよう言われなくても、不動産評価よりローン残高が多い場合は、もう追加して借り入れを起こせなくなります。
また、このようなときに借入者が亡くなって自宅を処分することになった場合、自宅の売却金額よりローン残高の方が多いため、相続人が差額を現金などで埋めて、ローンを返済することになります。
リースバックを利用するメリット・デメリット
リースバックにも利用することのメリットやデメリットがあるため、メリット・デメリットに分けて解説します。
リースバックを利用するメリット
リースバックを利用するメリットは、次のとおりです。
- 自宅を売却して資金を手に入れても自宅に住み続けることができる
- 自宅売却後は家賃を支払うため支払い金額が一定する
- 条件によっては自宅を買い戻すことができる
- 自宅のランニングコストが減る（固定資産税や建物修繕費）
リースバックを利用する場合。自宅を売却したあとは、賃貸借契約に基づき家賃を支払います。
家賃は金利と違い、増額する可能性が低いため支払いが安定します。
また、不動産を売却するため、自宅の固定資産税などの不動産管理コストがなくなることもメリットです。
リースバックを利用するデメリット
リースバックを利用するときにも、デメリットが発生します。
リースバックを利用するときのデメリットは、次のとおりです。
- 定期賃貸者契約の場合が多く期間満了後は退去しなければいけない
- 売却価格は相場価格より低い場合がほとんど
- 家賃を滞納するとすぐに退去させられる場合がある
このデメリットは3つとも大きなデメリットのため、3つのデメリットについて詳しく解説します。
自宅にずっと住み続けられるわけではない
リースバックで自宅を売却したあとに締結する賃貸借契約が「定期借家契約」だった場合は、自宅を借りることができる期間を設定されてしまいます。
この決めた期間が満了した場合は、自宅から退去しなければなりません。
そのため「定期借家契約」をするリースバックの場合は、自宅に住める期間をあらかじめ、リースバック契約をする企業に確認しておく必要があります。
リースバックでの自宅売却金額は低い
リースバックの売却金額は、通常の売買金額の6割～8割くらいと言われています。
リースバックをおこなう企業は、自宅所有者からの家賃で収入を得るため、家賃を基準に買取金額を算出します。
家賃から売却金額を算出すると、一般売却相場の金額には到達しづらいからです。
また、買い取った不動産に人が住み続けることも、買取業者からするとデメリットが多く、買取金額を低く設定する要因になっています。
家賃を滞納するとすぐに追い出される
家賃の滞納自体が悪いことなので仕方ありませんが、金利を滞納するより家賃を滞納した場合のほうが、家からの退去をすぐに実行される可能性があります。
リースバックで賃貸借契約を締結するときに、家賃滞納をした場合どのように取り扱うのかが記載されています。
その決められた期間の家賃滞納をおこなった場合、賃貸借契約を相手側から破棄されます。
この期間は2、3ヶ月と設定されることが多く傾向があります。
一方、金利を滞納しても家を追い出されるには相当時間がかかります。
金利を滞納し、銀行が差押、競売の実施をするのに1年はかかります。
どちらにしても滞納は良くないことですが…
まとめ
リバースモーゲージやリースバックを利用することにより、老後の資金や急な資金を用意することができます。
そして、リバースモーゲージもリースバックも月々の負担が少なく、住宅ローンを返済するより生活が楽になるケースもあります。
しかし、どちらにも利用することに大きなデメリットが発生してしまいます。
利用するデメリットを把握したうえで、資金を確保していくようにしましょう！
ここまで読んでいただき、ありがとうございました！
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ブログ管理人：かえる
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